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一、案情簡介

原告系一家具有國家物業管理企業一級資質的物業服務公司，被告系某小區的開發建設單位。2019年7月2日，被告發布小區前期物業管理項目的招標公告，原告經公開招投標程序，成功中標該項目，成為該小區的前期物業服務企業。中標后原被告雙方經磋商于2019年8月9日簽訂了有關該小區的前期物業服務合同，原被告雙方就已簽訂的前期物業服務合同于2019年9月5日在當地的相關部門進行了備案。被告與業主約定的交房日期為2019年9月8日，應被告協助辦理交房的要求，原告于2019年9月4日派遣項目負責人進駐該小區；于2019年9月7日派遣項目管理人及服務人員全面進駐該小區，并按照被告的要求提供物業服務；2019年9月8日，原告應被告方要求開始代被告向業主交付房屋。

在2019年9月8日小區交房日，僅有79戶業主從原告處進行了交房相關手續的辦理，并由原告收取了相應的物業服務費。但被告為加快交房的進度，在未通知原告的情況下為其他其余近375戶的業主辦理了交房手續并交付了鑰匙，且沒有向該部分業主收取物業服務費。由于被告在與購房者簽訂的《商品房買賣合同》中沒有就前期物業管理服務費進行約定，也沒有與購房者單獨約定物業服務協議，致使原告在業主拒絕繳納時并無合法依據向已入住業主強制收取物業費，導致目前尚有32407.90平方米已經交付業主的物業服務費未能收取，引發爭議。

二、法律分析

（一）案件爭議焦點

根據合同相對性原則，應當向合同相對方即接受物業服務的一方收取前期物業服務費，這也符合合同的等價有償原則。在本案中，接受物業服務的主體為小區業主和開發商。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條明確規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。前期物業服務合同第11條約定了物業費的繳納主體為業主，《物業管理條例》第41條規定：已竣工但尚未出售或尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位全額承擔，不得向業主分攤。所以，對于已竣工但尚未出售或尚未交付業主的物業，由建設單位承擔物業服務費；其他部分的物業，由小區業主承擔物業服務費。但在本案中，未繳納物業服務費的小區業主眾多，如采取向小區業主請求支付物業服務費，訴訟成本過高，所需時間過久，如可以直接向開發商請求支付物業服務費，則訴訟效率會大大提升。如何使得開發商成為承擔所有未繳納物業服務費的適合主體，是代理人需要解決的問題。

（二）論證要點

開發商需要就所有未繳納的物業服務費承擔責任和繳納義務，是本案原告代理人需要論證的要點。《江蘇省物業管理條例》第三十三條規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。第三十四條規定：前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。根據上述法律規定，開發商與物業買受人的房屋買賣合同中有無關于前期物業服務費的約定，成為論證的要點。

（三）律師代理思路

本案的商品房買賣合同簽訂時間大多在2018年8月，現在原告看到的最晚的合同簽訂時間是2019年2月。而被告公司是在2019年7月發布物業服務招標公告，原被告之間的物業服務合同簽訂時間是2019年8月9日簽訂，2019年8月21日到相關部門備案，于2019年9月5日同意備案。雖然補充協議中約定物業管理服務費由買受人按物業管理規定繳納。但被告在與業主簽訂購房合同和補充協議的時候，關于物業服務的意向企業都還沒有，更遑論物業服務收費標準了（標準是要通過招標確定的），也就是說不管是房屋買賣合同還是補充協議前都不存在物業服務合同，也就更不可能有關于物業服務標準和費用的約定。所以，在房屋買賣時，購房合同中沒有約定的物業服務標準的，相關物業服務費用由建設單位承擔。

三、案例點評

本案是由前期物業服務合同糾紛引發的爭議，正常情況下，應當向接受物業服務卻未繳納物業服務費的主體請求支付物業服務費。在本案中涉及未出售或未交付部分物業的物業服務費繳納主體——開發商，以及已出售已交付物業的物業服務費的繳納主體——業主。本案中業主眾多，且通過訴訟方式請求業主支付物業服務費，需要先進行催告，而后才能進行訴訟，爭議解決的成本巨大，所需時間太久，不符合商事交易對于效率的要求。當事人尋求更加高效的爭議解決方法，讓律師承受了一定的壓力，也激發了律師的主觀能動性。代理人首先進行了大量的案例檢索，但并未檢索到將開發商列為被告，索要前期物業服務費的情況，通過類案檢索的方式獲得解決問題的思路的方式行不通，代理人轉而尋求對當事人有利的法律法規條文。在進行一番法律法規的梳理之后，代理人將目光鎖定在了《江蘇省物業管理條例》第33條，第34條上，即房屋買賣合同上有無關于前期物業服務收費的約定，如果沒有的話，則建設單位將承擔前期物業服務費。經過代理人對于案件證據材料的收集整理，發現房屋買賣合同并無關于前期物業服務費的約定，所以以此為法律和事實依據，向法院提起訴訟，要求建設單位承擔前期物業服務費，最終案件以調解結案，當事人取得了前期物業服務費。

四、法院審理結果

調解結案，開發商支付物業服務公司30萬元前期物業服務費。

附判決